Nuove tutele per chi compra casa sulla carta
Acquistare su carta significa diventare proprietari di un immobile che è a livello di progettazione o ancora in una fase di costruzione. Questo significa che il locale non può essere visitato prima di formulare l’offerta, né si potrà immaginare di entrarvi in possesso subito dopo aver versato la somma pattuita.
Più tutela per chi compra appartamenti o interi edifici “sulla carta”, ossia non ancora ultimati: è questo lo scopo degli articoli 389-391 del nuovo Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (Dlgs 14 del 12.1.2019) che vanno ad integrare o modificare la normativa inerente al delicato ambito degli acquisti di fabbricati in costruzione, disciplinato dal Dlgs 122 del 20.6.2005, varato dopo il boom dei fallimenti immobiliari degli anni 90.
Queste nuove norme divengono applicabili (art. 5, comma 1-ter del Dlgs 122/2005) ai contratti aventi oggetto “immobili da costruire” per i quali il relativo titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019: cioè il 30° giorno successivo a quello di pubblicazione in Gazzetta del Codice delle crisi, che infatti è stata effettuata il 14 febbraio 2019.
Gli immobili da costruire, innanzi tutto va chiarito il concetto di contratti inerenti agli immobili da costruire. Si tratta di quelli aventi oggetto il trasferimento di edifici (o loro porzioni):
1) per la cui costruzione sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare, oppure;
2) la cui costruzione “non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità”.
Nuova forma per i contratti
Una delle novità più rilevanti introdotte dalla riforma in questa materia è senz’altro la modifica dell’art. 6, Dlgs 122/2005, il quale ora dispone che il contratto preliminare “ed ogni altro contratto che sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà ” di un immobile da costruire “devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata”.
L’innovazione consiste non solo nel fatto che la legge oggi vigente consente di stipulare questi contratti anche nella forma della scrittura privata non autenticata, ma in più nel fatto che nella legge non vi è un’espressa sanzione per il mancato rispetto di questa prescrizione, quando invece diverse altre norme della legge 122/2005 sanzionano il loro mancato rispetto disponendo la nullità relativa dell’attività giuridica che sia posta in essere in dispregio alle norme (cioè una nullità che solo l’acquirente può far dichiarare e che non è rilevabile d’ufficio dal giudice).
Da questo ragionamento e dall’osservazione che l’imperatività della norma in commento è fuori discussione (il legislatore ricorre al verbo “devono”) si può derivare che il mancato rispetto della predetta prescrizione di forma provoca la nullità assoluta dell’attività giuridica che sia posta in essere, in quanto l’art. 1418, comma 1 , del Codice civile, dispone che è nullo il contratto contrario a norme imperative, e gli artt. 1325 n. 4), 1350 n. 13) e 1418 comma 2 del Codice civile, dispongono che sono nulli gli atti stipulati in una forma diversa da quella prescritta dalla legge.
Ne consegue che: la nullità in questione è insanabile (art. 1423 del Codice civile) è imperscrittibile l’azione per far dichiarare in giudizio la nullità (art. 1422 del Codice civile) la nullità deve essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse ed è rilevabile d’ufficio dal giudice (art. 1421 del Codice civile)
Gli atti pubblici
La prescrizione dell’atto pubblico coinvolge inevitabilmente anche la modulistica precontrattuale: se un contratto va stipulato, a pena di invalidità, per atto pubblico, ciò comporta che debbano essere fatte, a pena di nullità insanabile (totale inefficacia e vincolatività) anche la proposta contrattuale e l’accettazione che ne consegua.
In sostanza non sarà più possibile usare la tipica modulistica delle agenzie immobiliari o firmare scritture private tra acquirente e costruttore: queste carte divengono prive di qualsiasi validità ed efficacia. Se si eccettua il caso della donazione (che va stipulata per atto pubblico e, quindi, anche la proposta di donazione e la relativa accettazione vanno fatte con atto pubblico) è la prima volta che, nel nostro ordinamento, si ricorre ad una prescrizione di forma così categorica.
Per la donazione, il vincolo della forma solenne è dettato per indurre il donante a riflettere bene sull’atto che sta compiendo, perché consiste in una diminuzione secca del suo patrimonio; nel caso degli immobili da costruire, invece, la legge, costrigendo all’atto pubblico, intende metter fin da subito il notaio a fianco dell’acquirente, per sorvegliare la legittimità del percorso che occorre compiere per giungere al contratto definitivo.
I presupposti
La legge sull’acquisto di immobili da costruire (Dlgs 122/2005) ha come presupposto di sua applicazione che:
Il venditore sia un “costruttore” e cioè un imprenditore (individuale o societario) o una coop edilizia che intendano edificare o edifichino un edificio; L’acquirente sia una persona fisica (anche socio coop edilizia).
La fideiussione/1
La fideiussione del costruttore deve garantire all’acquirente la restituzione di tutte le somme che paga prima del contratto definitivo. La fideiussione è escutibile quando il venditore sia in una “situazione di crisi” (esecuzione immobiliare o fallimento, amministrazione straordinaria ecc.) oppure quando non consegni la polizza assicurativa in sede di rogito.
La fideiussione/2
La fideiussione contiene la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale. Il Fideiussore deve pagare l’importo dovuto entro 30 giorni dalla richiesta di escussione. Se non lo fa, deve rimborsare all’acquirente spese e interessi per riottenere quanto pagato al costruttore.
Il preliminare/1
Contenuti tecnici e termini: descrizione delle caratteristiche tecniche della costruzione (struttura portante, fondazioni, tamponature, solai, copertura, infissi e impianti); termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione.
Il preliminare/2
Vanno inoltre indicati: gli estremi del permesso di costruire (o richiesta) e di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione; l’esistenza di imprese appaltatrici. Vanno allegati il capitolato dei lavori e gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire.
(Angelo Busani, Il Sole 24ORE – Estratto da “Norme & Tributi”, 11 marzo 2019)
Il rogito è nullo se non è consegnata la polizza assicurativa
La legge 122/2005 (agli articoli 2 e 4) già oggi prevede che, a tutela dell’acquirente, il costruttore sia obbligato: in sede di contratto preliminare (e a pena di nullità di detto contratto), a consegnare all’acquirente una fideiussione, bancaria e assicurativa, di importo corrispondente alle somme che il costruttore riscuote anteriormente alla stipula del contratto definitivo (si tratta di una nullità che la legge definisce come relativa, che cioè, può essere dichiarata solo su domanda dell’acquirente); in se di contratto definitivo, a consegnare all’acquirente, una polizza assicurativa decennale a copertura dei danni subiti dall’edificio e provocati a terzi e derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi.
Con l’intento di rafforzare questo apparato di protezione per l’acquirente, il Codice della crisi ora innova la disciplina della fideiussione e dell’assicurazione previste dalla normativa sugli acquisti di immobili da costruire, disponendo che:
1. La fideiussione e la polizza assicurativa devono essere conformi a un modello standard prescritto con decreti da emanarsi (entro 90 giorni dal 16 marzo 2019) in concerto tra i Ministeri della Giustizia e dello Sviluppo economico (art. 3, comma 7-bis, e art. 4, comma 1-bis Dlgs 122/2005); si tratta di una norma che intende rimediare al fatto che, in passato accanto a fideiussioni e polizze assicurative confezionate con correttezza, in non poche occasioni si sono visti circolare documenti predisposti in modo da servire a tutto, meno che alla tutela dell’acquirente;
2. Il contratto preliminare deve recare, oltre agli estremi della fideiussione consegnata dal costruttore, anche l’attestazione della sua conformità al predetto modello standard (art. 6 comma 1, lettera g) Dlgs 122/2005); si tratta di una dichiarazione della quale le parti contraenti si devono dare reciprocamente atto e che, evidentemente, è rilasciata sotto il controllo del notaio rogante;
3. Il contratto definitivo – il rogito – è nullo (si tratta di una nullità relativa, cioè eccepibile solamente dall’acquirente) se non sia consegnata la polizza assicurativa (art. 4 comma 1, Dlgs 122/2005); nella legislazione attualmente vigente, invece, non è dettata alcuna sanzione circa la mancata consegna della polizza assicurativa;
4. Il contratto definitivo deve recare menzione della polizza assicurativa e della sua conformità al modello standard (art. 4 comma 1-quater, Dlgs 122/2005) anche in questo caso si tratta di una dichiarazione della quale le parti contraenti, sotto il controllo del notaio rogante, si devono dare reciprocamente atto;
5. La fideiussione diviene escutibile (oltre che nel caso in cui il costruttore entri in una “situazione di crisi”) anche qualora il notaio comunichi all’acquirente di non aver ricevuto dal costruttore, in vista della stipula del contratto definitivo, la predetta polizza assicurativa (Art. 3 comma 3 e art. 4, comma 1-ter Dlgs 122/2005)
IL SOLE 24 ORE – Estratto da “Norme & Tributi”, 11 marzo 2019)
LA CONFORMITÀ CATASTALE
L’art. 19, comma 14, D.L. n.78/10, convertito con modificazioni dalla Legge n. 122/10, dispone che “All’articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, è aggiunto il seguente comma: «1-bis.
Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari»”.
Nota per il lettore:
È importante non sottovalutare quanto appena riportato nell’ultimo paragrafo, poiché la norma prevede la nullità dell’atto nel caso in cui il venditore dovesse dichiarare il falso circa la conformità della scheda catastale rispetto allo stato di fatto dell’immobile oggetto di compravendita.
È luogo comune pensare o, peggio, affermare che non è necessario che le pareti interne o la semplice diversa distribuzione dei locali corrispondano alla scheda catastale; ciò è falso e fuorviante. Quando si intende vendere un immobile è quindi indispensabile accertarsi, attraverso l’agente immobiliare e/o il tecnico di fiducia, della conformità edilizia ed urbanistica e della conformità catastale, il tutto per non incorrere in inutili perdite di tempo ed ancor peggio in risoluzioni contrattuali con conseguente perdita di denaro.
Se i consulenti riscontrassero difformità, è necessario procedere immediatamente, attraverso tecnici abilitati, a presentare presso le Autorità competenti richiesta di rilascio degli eventuali provvedimenti edilizi, atti a rendere conformi le unità immobiliari a quanto previsto dalle normative vigenti, anche con eventuali relative opere necessarie, ed infine presentare presso l’Agenzia del Territorio l’aggiornamento delle schede planimetriche.
Infine, la richiesta di registrazione di contratti, scritti o verbali, di locazione o affitto di beni immobili esistenti sull’intero territorio nazionale e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite, deve contenere – con decorrenza dal 1° Luglio 2010 – anche l’indicazione dei dati catastali degli immobili; infatti la mancata o errata indicazione degli stessi è considerata fatto rilevante ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro ed è punita con la sanzione prevista dall’articolo 69 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.
