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Acquistare casa su carta dal costruttore: convenienza e attenzioni da porre.

Comprare una casa ancora in costruzione potrebbe essere un vero affare anche se sottopone l’acquirente a qualche rischio in più, ad esempio il fallimento della ditta che la realizza. Ecco come mettere al sicuro il proprio investimento senza incorrere in imprevisti.

La scelta di acquistare una casa “sulla carta”, ovvero sul progetto, può diventare una prospettiva estremamente allettante: veder nascere la propria abitazione dal progetto alla realizzazione finale, ti permette di effettuare scelte architettoniche e personalizzazioni che altrimenti sarebbero minime, anche comprando un immobile mai abitato.

Tuttavia bisogna fare attenzione perché questa soluzione potrebbe diventare più onerosa del previsto e comportare alcune problematiche. Vediamo quali sono e come difendersi.

In questo post parleremo di:

  • I vantaggi di acquistare casa su carta
  • Quali precauzioni prendere quando si compra su carta
  • Le garanzie da chiedere e ottenere quando si sceglie di comprare casa su carta
  • La fase di compravendita
  • Conclusioni e consigli finali
  • I vantaggi di acquistare casa su carta

Acquistando una casa su carta hai la possibilità di rendere davvero unica la tua abitazione ed avere così un appartamento del tutto personalizzato. Le opzioni presenti sui capitolati che l’impresa edile mette a disposizione sono molteplici e non è escluso uscire dalle linee guida fornite per proporre modifiche più radicali e uniche. Attenzione però all’aumento dei costi: se scegli delle soluzioni extra capitolato puoi andare incontro ad un aumento del prezzo finale. Una casa in costruzione ha anche il grande vantaggio di essere conforme e di rispettare i parametri delle ultime disposizioni di legge in materia edilizia. Inoltre ti permette di risparmiare sulle spese di ristrutturazione e di procrastinare per diversi anni gli interventi nel tuo immobile, così come nel condominio. Un vantaggio economico non da poco, a cui si possono aggiungere anche gli eventuali sconti che il venditore può concederti (perché stai comprando una casa non ancora disponibile), soprattutto quando le personalizzazioni sono minime.

Quali precauzioni prendere quando si compra su carta
La scelta di acquistare una casa su carta può essere allettante. Occorre però seguire alcuni accorgimenti per limitare al minimo il rischio di perdite o di costi non previsti.

Reperire informazioni sull’impresa. 
Se non hai conoscenza diretta del costruttore, puoi verificare, attraverso una visura camerale, l’andamento storico o se ci sono stati cambiamenti societari significativi. Puoi chiedere agli agenti di zona quali altri edifici ha edificato o sui quali è intervento. Un commercialista di fiducia saprà aiutarti in tal senso.

Leggere attentamente il capitolato.

per capire le metodologie che verranno utilizzate e la classe energetica d’appartenenza, funzionale al risparmio fiscale. In questa fase essere coadiuvato da un tecnico esperto, può evitarti future seccature.
Informarsi sui futuri costi di gestione di condominio.

Richiedere al costruttore garanzie reali per assicurarti contro eventuali, gravosi, imprevisti. La legge impone, infatti, di rilasciare una fideiussione e di stipulare un’assicurazione.

Stabilire, già in fase preliminare, come sarà strutturato il contratto di compravendita e gli importi da versare per caparra, acconti e saldo.

Le garanzie da chiedere e ottenere quando si sceglie di comprare casa su carta

Quando si va incontro a un investimento importante come quello per una nuova casa, è fondamentale avere garanzie per evitare spiacevoli e dolorosi inconvenienti. La legge 112/2005 obbliga il costruttore a consegnare al compratore una fideiussione al momento della firma del preliminare e a trascriverne gli estremi sull’atto.

Questa garanzia copre nel caso l’impresa si trovi ad affrontare problematiche serie di natura economica (fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo o liquidazione coatta) e non riesca ad adempiere agli oneri contrattuali. Può essere sia bancaria che assicurativa e viene rilasciata sul valore di vendita per garantire le somme che hai consegnato e che dovrai consegnare alla ditta costruttrice.

Una volta terminati i lavori, il costruttore ha anche l’obbligo di rilasciarti una polizza assicurativa che copra, per almeno 10 anni, gli eventuali danni da rovina totale (o parziale) dell’edificio e gli eventuali difetti costruttivi che dovessero emergere.

Recentemente il legislatore ha voluto rafforzare queste tutele e ha obbligato le parti a realizzare il contratto preliminare di compravendita con atto pubblico o con scrittura privata autenticata. Il notaio, quindi, dovrà controllare la legalità dei due obblighi.

La fase di compravendita
L’iter di un acquisto su carta segue fasi che, normalmente, possono essere così riassunte:

  • rilascio della fideiussione da parte del costruttore, come previsto dalla legge 112/2005;
  • caparra confirmatoria (circa il 10% del prezzo di vendita pattuito) necessaria per bloccare l’immobile;
  • pagamento dei lavori in tranche e corrispondenti ai SAL (stato avanzamento lavori), come stabilito nel contratto preliminare, che corrispondono a circa il 70% del valore di acquisto;
  • al rogito, saldo dell’importo pattuito, di norma almeno il 20% del prezzo di vendita dell’immobile.

Con quest’ultima fase si conclude il contratto di compravendita ed entri in possesso dell’immobile.

È frequente (e consigliabile) chiedere all’impresa di entrare in casa prima del rogito per verificarne lo stato di fatto. Così facendo hai la possibilità, se necessario, di richiedere correttivi che sanino eventuali criticità. Anche questa possibilità può essere pattuita nel contratto preliminare e ti offre ulteriori garanzie sull’investimento realizzato.

Questo iter è percorribile se hai la disponibilità per pagare l’intero immobile, altrimenti puoi decidere di intraprendere la strada del mutuo e in questo caso le vie sono due.

L’accollo del mutuo del costruttore è sicuramente la più semplice. Può essere cumulativo o liberatori, ma in entrambi i casi è necessario che l’impresa abbia provveduto ad eseguire il frazionamento, ovvero la ripartizione degli immobili e con esso, proporzionalmente, del debito contratto originariamente con la banca e della relativa garanzia ipotecaria. Senza frazionamento non puoi conoscere l’ammontare del mutuo a cui subentrerai e, di conseguenza, non puoi conoscere la quota di liquidità personale che dovrai versare al rogito come differenza. Scegliendo l’accollo potresti beneficiare di tassi ridotti e di un percorso deliberativo che può risultare più snello, anche in virtù del fatto che l’ipoteca è già presente e a favore del medesimo istituto.

Contrarre un mutuo ex-novo. Con questa opzione rimandi l’acquisto e l’atto di compravendita a casa ultimata, ma resta immutata la necessità di stipulare un preliminare davanti al notaio e il versamento di una o più caparre per bloccare l’immobile. Una volta terminata la casa secondo i tuoi desiderata, il canovaccio da seguire è quello classico di tutti i mutui: richiesta, perizia, istruttoria, stipula con atto notarile, erogazione, quietanza. Una volta terminato l’ipoteca precedente, se già presente, viene sostituita con quella relativa al nuovo mutuo.

Ovviamente potrai beneficiare delle detrazioni previste per l’acquisto della prima casa, compresa l’IVA con aliquota agevolata al 4% . Nel caso in cui l’immobile che stai acquistando non fosse la tua abitazione principale, l’imposta salirebbe al 10%, mentre se lo utilizzassi come investimento immobiliare potresti trovarti nelle condizioni di pagare l’IVA al 22%.

Conclusioni e consigli finali
Per poter comprare una casa su carta senza incorrere in inconvenienti è bene attenersi a queste piccoli consigli:

  • prendi informazioni sull’affidabilità e sulla professionalità della ditta;
  • chiedi a un professionista qualificato per l’analisi del progetto;
  • dettaglia tutte le fasi della compravendita nel compromesso;
  • segui i lavori e verifica lo stato di fatto dell’immobile prima del rogito;
  • conserva accuratamente copia della fideiussione fino al completamento dei lavori e dell’assicurazione dopo la compravendita.

Chi acquista una casa “su carta” ha minori tutele. Con la sentenza n. 32 del 19 febbraio 2018, la Corte costituzionale ha stabilito che, mentre se un costruttore vende un immobile “in corso di costruzione” deve rilasciare all’acquirente, a pena di nullità del contratto, una fideiussione a garanzia dei pagamenti ricevuti ante rogito (articolo 2, Dlgs 122/2005), lo stesso non accade se non è stato ancora chiesto il permesso di costruire.

La differente disciplina legislativa di questi due casi non è però contraria al principio di parità di trattamento, di cui all’articolo 3 della Costituzione, poiché è giustificata dalla oggettiva diversità tra le situazioni osservate.

Come sottolineato dal Sole 24 Ore, il rilascio della fideiussione all’acquirente è prescritto dalla legge solo per i contratti aventi a oggetto i cosiddetti “immobili da costruire” e cioè gli edifici per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non sia ancora ultimata. Al di fuori di questa normativa stanno invece i contratti di compravendita di immobili, per i quali non sia stata ancora depositata la domanda di rilascio del titolo edilizio occorrente per eseguire la costruzione.

Di conseguenza, in ipotesi di inadempimento da parte del venditore, nel primo caso l’acquirente è tutelato dalla fideiussione per la restituzione degli importi corrisposti al venditore/costruttore, mentre nel secondo caso l’acquirente non beneficia di garanzie prescritte dalla legge.

Secondo la Corte costituzionale, questa diversità di trattamento è giustificata per la ragione che, mentre nel caso dell’edificio “da costruire” il fatto dell’avvenuto rilascio del titolo edilizio sollecita nell’acquirente l’idea della legittimità dell’opera del costruttore e della sua effettività, nel caso invece dell’edificio comprato “sulla carta” l’acquirente ha la percezione di trovarsi in una situazione che “si connota come operazione economica maggiormente rischiosa”, ciò di cui egli “non può non essere consapevole”.

Pertanto, è giustificato che la legge protegga la prima situazione, nella quale l’acquirente confida nel completamento della sua iniziativa imprenditoriale, e non protegga invece la seconda, nella quale l’acquirente è da sé in grado di percepire che il risultato auspicato (e cioè il conseguimento della proprietà di un’abitazione) è lungi dal realizzarsi, in quanto non vi è solo una costruzione ancora da realizzare, ma manca addirittura il permesso di costruirla.

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Meno tutele per chi compra casa “su carta” (Il sole 24 ore)

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