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La legge 210 di tutela per chi acquista immobili in costruzione

Quando si acquistano immobili in costruzione ci si trova nella condizione di dover versare delle somme anticipate sul prezzo di compravendita secondo lo stato di avanzamento lavori di realizzazione dell'immobile. Nel periodo che intercorre dunque tra l'inizio del "rapporto" tra il costruttore e l'acquirente e il vero e proprio passaggio di proprietà, l'acquirente si trova nella condizione di consegnare all'impresario del denaro o patrimonio in altra forma (esempio: il costruttore ritira in permuta un bene immobiliare quale il terreno o l'appartamento dell'acquirente) per un immobile non ancora finito e sul quale potrebbero esserci delle pendenze.

Con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale del D.Lgs. 20 giugno 2005 n.122 si è concluso l'iter promosso del disegno di Legge n.38 cui è seguita la legge delega 210 relativa alla tutela dei diritti di questo genere di compravendita: PRIVATO-COSTRUTTORE.

La legge, oltre a stabilire l'obbligo del costruttore di contrarre e consegnare all'acquirente una polizza assicurativa a copertura di eventuali danni per i vizi dell'immobile, introduce l'obbligo di una garanzia fideiussoria sulle cifre versate dall'acquirente nel caso in cui il costruttore sia sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all'immobile oggetto del contratto di compravendita. La garanzia deve essere prestata per tutta e non solo per parte delle somme da garantire.

La legge prevede espressamente la nullità del contratto nel caso il costruttore ometta di rilasciare la polizza fideiussoria. E' importante specificare che la nullità può essere richiesta solo dall'acquirente. Si esclude così la possibilità che il costruttore non presti appositamente fideiussione per poter annullare il contratto in caso di una nuova e più conveniente trattativa con altro acquirente.

La sanzione della nullità del contratto è da ritenersi applicabile anche quando la garanzia fideiussoria non presenti tutte le caratteristiche richieste (garanzia per il totale della somma, garanzia con previsione di rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale, garanzia prestata solo dai soggetti previsti dalla legge).

La nuova normativa si applica sia per gli immobili destinati ad uso abitativo sia per quelli destinati ad uso diverso, è dunque indifferente la destinazione d'uso dell'immobile. Si applica agli immobili che non siano ancora ultimati. Sono da considerarsi tali quegli immobili per i quali non è ancora possibile il rilascio del certificato di agibilità.

Le imprese di costruzione più "solide", quelle di lunga tradizione, davano già, prima della legge, tutte le garanzie del caso da essa previste. La nuova normativa avrà dunque l'effetto di ripulire il mercato da tutti coloro che si sono improvvisati costruttori in questi ultimi anni di crisi degli altri settori di produzione o investimento.