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IRAP sugli immobili

Imposta regionale sulle attività produttive: imposta diretta istituita con il d.lgs. 446/97.

Sono assoggettati all'Irap tutti coloro che svolgono abitualmente un'attività organizzata per la produzione di beni o servizi (imprenditori individuali, società, lavoratori autonomi, professionisti, produttori agricoli, enti pubblici e privati, Stato e altre amministrazioni pubbliche)
 
Aliquota IRAP

L'imposta è determinata applicando al valore della produzione, derivante dall'attività esercitata nel territorio regionale, l'aliquota normale del 4,5%, salvo il potere delle Regioni di maggiorare l'aliquota fino ad un punto percentuale massimo. 

Ai fini Irap, i componenti positivi e negativi di natura immobiliare influiscono in maniera diversa a seconda della categoria di appartenenza dell'immobile che li ha generati e, di conseguenza, della loro classificazione in bilancio.

 
Classificazione degli immobili ai fini Irap

Gli immobili di proprietà dei soggetti esercenti attività commerciale possono essere classificati nelle seguenti categorie:
  1. immobili merce: immobili alla cui produzione o scambio è diretta l'attività d'impresa e iscritti tra le rimanenze nello stato patrimoniale;
  2. immobili strumentali: immobili iscritti tra le immobilizzazioni nello stato patrimoniale ed oggetto di ammortamento;
  3. immobili patrimonio: si tratta di una categoria residuale che comprende tutti gli immobili relativi all'impresa non appartenenti alle altre due categorie.
  Irap e immobili merce

Irap e immobili strumentali

Irap e immobili patrimoniali
 
Irap e immobili merce

Tali immobili concorrono alla formazione del reddito come variazione delle rimanenze o come ricavi e, se locati, producono affitti attivi.
Ai fini Irap, l'intero reddito prodotto concorre alla formazione della base imponibile ex art. 5 del DLgs. 446/97.
 
 
Irap e immobili strumentali

Ai fini Irap sono strumentali i beni in relazione ai quali sono stanziate quote di ammortamento deducibili anche agli effetti della stessa imposta regionale.

Nella categoria vanno compresi gli immobili strumentali:
 
  • per destinazione: sono gli immobili asserviti al processo produttivo.
  • per natura: sono gli immobili che, per le loro caratteristiche, non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, ancorché non utilizzati o dati in locazione o comodato, (ex art. 40 del TUIR).
Tali immobili generano componenti positivi rilevanti ai fini IRAP, e segnatamente:
 
  • plusvalenze, in caso di alienazione
  • affitti attivi, in caso di locazione degli immobili.
Le plusvalenze vanno imputate nel Conto Economico (Altri Ricavi e proventi) nel caso derivino da sostituzione del bene; nel caso di ridimensionamento o riconversione produttiva vanno imputate alla come proventi straordinari.

Le plusvalenze concorrono alla formazione della base imponibile Irap a condizione che non derivino da operazioni di trasferimento d'azienda (o di singoli rami o complessi aziendali).

Infine, non dovrebbe essere tassata la plusvalenza derivante dall'alienazione di un terreno edificabile, in quanto si tratta di bene strumentale non ammortizzabile.
 
 
Irap e immobili patrimoniali

In tale categoria vanno individuati tutti gli immobili relativi all'impresa non appartenenti alle categorie sopra menzionate.
Tali immobili generano: 
  • plusvalenze, in caso di alienazione. 
    Le plusvalenze possono derivare da:
    • attività ordinaria: se la cessione degli immobili presenta caratteri di ordinarietà, quale può essere il caso degli immobili civili ceduti dalle imprese immobiliari. La plusvalenza viene classificata nel Conto Economico (Altri Ricavi e proventi);
    • attività straordinaria: se la cessione degli immobili non presenta caratteri di ordinarietà. La plusvalenza viene classificata alla proventi straordinari.
       
  • affitti attivi, in caso di locazione.
     
  • redditi ordinari.
    Ai fini Irap, valgono le seguenti regole: 
    • immobili locati: vengono attratti a tassazione gli affitti determinati in base alle norme vigenti in tema di determinazione dei redditi fondiari (art. 34 del TUIR);
    • immobili non locati: non viene tassata la rendita catastale (assoggettata a tassazione invece ai fini delle imposte sui redditi);In ogni caso, sia per gli immobili locati che per quelli non locati, le spese e gli altri componenti negativi di reddito relativi agli immobili non risultano deducibili.
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