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I Documenti da presentare alla stipula dell’atto Notarile
Per presentarsi "in regola" davanti al notaio al momento della redazione del rogito notarile, le parti devono produrre molteplici documenti: ecco un elenco di tutti i certificati necessari relativi all’immobile e alle parti
La compravendita di un bene immobile si formalizza con la stipula del rogito notarile. Conclusasi la trattativa privata, si procede all’atto definitivo di trasferimento che è appunto l’atto o rogito notarile. È in questo momento che le parti devono produrre al notaio rogante una serie di documenti necessari e utili per la redazione dell’atto. Nella presente trattazione si è posta l’attenzione sull’aspetto della produzione documentale con riguardo alle parti, indicando e descrivendo con precisione i vari documenti. Si è tralasciato, o meglio, si è preferito non trattare congiuntamente in questa ‘stessa sede, invece, l’altro aspetto della documentazione più inerente agli adempimenti e alla specifica competenza notarile. Considerata, infatti, l’importanza e complessità dell’argomento e, soprattutto, la gravità delle conseguenze che derivano dall’inosservanza degli obblighi previsti, merita un’indagine più compiuta. Tanto premesso, procederemo distinguendo in modo chiaro i documenti che riguardano l’immobile (differenziando terreni ed edifici) da quelli che concernono le parti.
DOCUMENTI RELATIVI ALL’IMMOBILE (Rogito di acquisto)
E il precedente atto d’acquisto del bene oggetto della compravendita (può essere costituito da un atto di compravendita, di donazione o da una denuncia di successione). È prodotto dal venditore attuale (colui che nel precedente atto risulta, rispettivamente, acquirente, donatario, erede o legatario). Indica la provenienza del bene, il titolare del potere di disposizione e gli eventuali limiti esistenti (ex.: usufrutto. servitù, diritto di uso o abitazione). I dati in esso contenuti sono riportati in atto (descrizione del bene e delle eventuali pertinenze con indicazione dei confini rispettivi, dati catastali identificativi, quote millesimali di comproprietà nel caso di immobile in condominio, estremi di registrazione e trascrizione dell’atto).
Certificato di definita valutazione
E prodotto dal venditore solo nel caso in cui l’atto di provenienza sia posteriore al 1° gennaio 1963 e vi sia stata contestazione del prezzo o valore dichiarato in atto, (vendita, donazione, denuncia di successione) con conseguente accertamento di maggior valore. Rilasciato dall’Ufficio del Registro, attesta in via definitiva e certa il valore attribuito all’immobile oggetto del trasferimento (tale valore è quello minimo dichiarabile: può essere aumentato, ma non diminuito).
Certificato di congruità
È rilasciato dall’Ufficio del Registro che ha ricevuto l’atto (di provenienza) quando non sia intervenuto alcun accertamento di valore dichiarato in atto. Può essere richiesto solo allo scadere del termine di tre anni dalla data di pagamento dell’imposta di registro. (Considerata l’esistenza di questo limite temporale non sempre può essere prodotto).
Frazionamento
Si produce solo nel caso in cui oggetto del trasferimento sia un terreno e sia intervenuta una modifica per frazionamento di questo. È rilasciato dall’Ufficio del Catasto Terreni (NTC) competente (luogo in cui si trova il terreno).
Schede del NCEU (Nuovo Catasto Edilizio Urbano)
È un documento identificativo rilasciato dall’Ufficio del Catasto competente (luogo in cui si trova l’edificio) che si produce solo se oggetto del trasferimento è un edificio.
Licenza o concessione edilizia
Prima di esaminare questo documento è necessario premettere una distinzione tra costruzioni anteriori o posteriori al 1° settembre 1967. Se anteriori, non è necessaria la presentazione di alcun documento perché è sufficiente la dichiarazione del venditore, che. sotto la sua responsabilità, attesta, appunto, che le opere di costruzione dell’immobile sono iniziate prima del 1° settembre 1967 e successivamente non sono state apportate modifiche che richiedessero provvedimenti autorizzativi (altrimenti si devono produrre). Anche nel caso di modifiche interne per cui non è richiesto un provvedimento autorizzativo, ma una Comunicazione al Comune ai sensi dell’art. 26, legge n. 47/85, si deve produrre la Comunicazione di cui si riporteranno gli estremi in atto. Per gli immobili costruiti posteriormente al 1° settembre 1967 si dovrà produrre la Licenza o Concessione edilizia rilasciata dal Comune competente.
Concessione in sanatoria
Nel caso di abusi edilizi cioè opere realizzate in assenza o difformità di autorizzazioni e per le quali sia stata richiesta domanda di concessione sanatoria, cd. "condono", si dovrà produrre la concessione in sanatoria, se già rilasciata (caso poco frequente). Altrimenti è necessario produrre copia (è sufficiente la copia rilasciata al richiedente se non è possibile avere quella autentica dal Comune) della domanda di concessione in sanatoria (domanda di condono) con le ricevute dei versamenti relativi al pagamento dell’oblazione e degli oneri concessori. Con riferimento al "condono" ci limitiamo semplicemente ad accennare che le vecchie istanze presentate entro il 30 giugno 1987 sono regolate dalla legge n. 47/85, mentre sono disciplinate dalla nuova normativa (alquanto complessa dal punto di vista interpretativo e con riflessi sulla precedente, per esempio in ordine all’allegazione) le istanze per gli abusi compiuti al 31 dicembre 1993.
Certificato di destinazione urbanistica
Nel caso in cui oggetto della compravendita è un terreno, è necessario produrre il certificato che è rilasciato dal Sindaco del Comune del luogo in cui si trova il terreno. Il certificato è necessario anche per i terreni che costituiscono pertinenze di edifici censiti nel NCEU se la superficie complessiva della pertinenza supera i 5000 metri quadrati.
Certificato di abitabilità - agibilità
Il certificato di abitabilità (immobili residenziali) o agibilità (immobili non residenziali) ha valore prevalentemente ai fini igienico - sanitari. È rilasciato dal Sindaco del Comune del luogo in cui si trova l’immobile in conseguenza di un fine lavori conformi alla concessione edilizia precedentemente rilasciata. Si discute sulla obbligatorietà della sua produzione da parte di venditore che non sia anche costruttore.
DOCUMENTI RELATIVI ALLE PARTI
Documenti di identità
Qualunque documento di identità valido (carta d’identità, passaporto, patente) delle parti presenti in atto va ugualmente bene da produrre.
Estratto per riassunto dell’atto di nascita
Solo utile, non necessario, quale prova della esattezza del nome o dei nomi delle parti. È rilasciato dal Comune del luogo di nascita.
Codice fiscale
Si deve produrre, possibilmente, quello definitivo, anche del coniuge e dei minori, se presenti in atto.
Procura
Procura notarile, che può essere generale o speciale, in ogni caso in cui il titolare del diritto non possa o non voglia intervenire personalmente all’atto, ma in sua vece, sia presente un rappresentante.
Certificato di vigenza
Nel caso in cui uno dei contraenti sia una Società regolare. è necessario produrre questo certificato per verificare i poteri di colui che si presenta come il legale rappresentante. Può richiedersi l’ultimo verbale d’assemblea e lo statuto della Società per verificare eventuali limiti o modifiche di poteri, senz’altro necessarie se la Società non è regolare.
Visura al Tribunale e Visura protesti
Possono essere richieste anche dal notaio rogante: la prima per accertare se il venditore sia stato dichiarato fallito o, siano in corso nei suoi confronti procedure concorsuali e sia pienamente capace di agire. La seconda per certificare l’eventuale stato di insolvenza della parte contraente, sia essa persona fisica o Società.
Estratto Nell’atto di matrimonio o certificato di stato libero
I contraenti producono in carta libera i certificati che sono rilasciati: il primo dal Comune del luogo di celebrazione del matrimonio. il secondo dal Comune di residenza. Sono necessari per stabilire se i contraenti sono coniugati e accertare quale sia il regime patrimoniale scelto (risulta dall’estratto).
Rogito di comunione convenzionale o separazione dei beni
Si produce nel caso in cui i contraenti siano coniugati e abbiano stipulato successivamente alla celebrazione del matrimonio una convenzione che regoli i loro rapporti patrimoniali. Documento, anzi. documenti particolari perché interessano esclusivamente il venditore e non influiscono sull’atto. ma hanno rilievo fiscale sono i documenti che il venditore può produrre per la riduzione della INVIM a cui è assoggettato.
Parcella notarile e altre fatture
La parcella notarile è quella pagata per il rogito di provenienza e le fatture sono quelle per le spese straordinarie (anche condominiali pro-quota) sostenute per l’immobile.
Produrle costituisce vantaggio per il venditore, in quanto l’imposta da pagare è calcolata sulla differenza tra valore iniziale dell’immobile, diminuito delle eventuali spese indicate, e valore finale al 31 dicembre 1992.
Riassumendo
Documenti relativi all’immobile
Rogito di acquisto
Certificato di definita valutazione
Certificato di congruità
Frazionamento (terreni)
Schede NCEU (edifici)
Licenza o Concessione edilizia
Concessione in sanatoria
Certificato di destinazione urbanistica (terreni)
Certificato di abitabilità - agibilità
Documenti relativi alle parti
Documenti di identità
Estratto per riassunto dell’atto di nascita
Codice Fiscale
Procura
Certificato di vigenza
Visura al Tribunale
Visura protesti
Estratto dell’atto di matrimonio
Certificato di stato libero
Rogito di comunione convenzionale o separazione dei beni
Documenti del venditore per riduzione INVIM
Parcella notarile e fatture