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Guida alla scelta del Mutuo Ipotecario

Per affrontare l'acquisto di un immobile spesso si ricorre a forme di finanziamento: proponiamo un'analisi degli elementi caratterizzanti la pratica di mutuo (beneficiari, tipologie di mutuo, durata del finanziamento, garanzie richieste)
Il mutuo è il contratto con il quale una parte (mutuante) consegna all'altra (mutuatario o beneficiario) una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili, e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità (art. 1813, Codice civile). Il mutuo è di norma oneroso, salva diversa volontà delle parti: il mutuatario deve infatti corrispondere interessi al mutuante (che normalmente è una Banca o un Istituto di Credito Fondiario o una Finanziaria).
Per la determinazione degli interessi si osservano le disposizioni dell'art. 1284 Codice civile e gli accordi contemplati nel contratto di mutuo.
Nel contratto le parti fissano anche i termini di restituzione delle somme e rate di mutuo secondo un piano di ammortamento del mutuo stesso con durata prefissata. Con il contratto di mutuo che deve farsi per atto pubblico o in alcuni casi anche per scrittura privata autenticata, viene iscritta automaticamente l'ipoteca volontaria sul bene immobile oggetto di garanzia, bene di proprietà del mutuatario o anche di un terzo che autorizza e concede l'iscrizione dell'ipoteca stessa, sempre per un valore molto superiore alla somma di denaro erogata come finanziamento (circa il doppio). L'ipoteca sussiste per intero sopra tutti i beni vincolati, sopra ciascuno di essi e sopra ogni loro parte (art. 2809, 2° comma, Codice civile).
Il mutuo o finanziamento, viene richiesto molto spesso per l'acquisto di un immobile e normalmente viene erogato da istituti bancari di credito ordinario e speciale, come ad esempio, di credito fondiario ed edilizio.
Una volta deciso che deve ricorrere ad un mutuo ipotecario, l'utente si trova di fronte alla non facile scelta dell'istituto bancario al quale affidarsi.. Nel mercato dei finanziamenti infatti la concorrenza è molto forte, e difficilmente le diverse condizioni offerte dai vari istituti possono essere confrontate proprio per le disomogeneità delle stesse. Riteniamo possa essere utile l'analisi in forma schematica della procedura relativa all'attivazione di una pratica di mutuo, focalizzando l'attenzione sulle normali tecnologie usate dagli istituti e sulle diverse condizioni proposte.

Beneficiari:
- i soggetti (persone fisiche o giuridiche) con idoneo reddito continuativo e non protestati negli ultimi tre anni.

Oggetto del finanziamento:
- acquisto, costruzione e ristrutturazione di immobili in generale.

Tipo di mutuo:
- mutui fondiari ordinari per l'acquisto; mutui edilizi per la costruzione e o la ristrutturazione; mutui agevolati per l'acquisto della prima casa; piccoli finanziamenti fino ad esempio a 40 milioni senza garanzia ipotecaria e con restituzione in 5 anni (come ad esempio il Creditcasa del Credito Italiano).

Importo concedibile:
- normalmente per l'acquisto di abitazioni l'importo concedibile arriva al 75 per cento del valore cauzionale dell'immobile, mentre per gli immobili ad uso diverso arriva fino al 50 per cento di tale valore. Relativamente alla costruzione 0 alla ristrutturazione, il finanziamento attraverso i mutui edilizi può raggiungere un ammontare vicino al 90 per cento del valore cauzionabile.

Durata del finanziamento:
- normalmente va da 4/5 fino a 15/20 anni per i mutui a tasso variabile, per i mutui a tasso fisso non può superare i 15 anni.

Piano di ammortamento:
- avviene in rate mensili, trimestrali o semestrali; alcuni istituti applicano anche rate costanti o crescenti cercando, per quanto possibile di personalizzare la rateizzazione. Ogni rata comprende una quota di capitale e una quota di interessi.

Tasso annuo:
- in lire a tasso fisso difficilmente parametrato, spesso il tasso d'ingresso è legato al costo del denaro al momento dell'erogazione;
- in lire a tasso variabile indicizzato a secondo dell'istituto al prime rate ARI o al Ribor, maggiorato di uno spread (commissione che spetta alla banca per le operazioni di questo tipo), spesso con un tasso di ingresso o di accesso allettante, ma con possibilità dell'istituto di applicare alla prima variazione del prime rate ABI lo spread massimo. Il prime rate è il risultato della media dei tassi minimi applicati da un campione significativo di banche ed ha carattere indicativo della situazione del mercato dei capitali; viene usato spesso come termine di riferimento per i mutui, viene pubblicato ogni lì giorni;
- in valuta tasso variabile in relazione alla valuta estera scelta, spesso legato al LIBOR maggiorato di un certo spread. (LlBOR-London Interbank offered rate applicato alle transazioni in dollari a breve scadenza ed utilizzato come tasso base di riferimento per i crediti internazionali a breve espressi in valuta estera).

Molto spesso le banche propongono i loro finanziamenti andando volutamente a confondere il tasso nominale, che equivale a quello effettivo se l'intero ammontare del mutuo fosse restituito alla fine dell'anno con il tasso effettivo mensile/trimestrale/semestrale che sicuramente sarà più elevato, in quanto per lo stesso si dovrà tenere conto della capitalizzazione degli interessi.

Garanzie richieste:
- l'iscrizione ipotecaria è essenziale: il grado di iscrizione può essere diverso a secondo la banca concedente il mutuo. Molta attenzione dovrà essere prestata all'ammontare delI'ipoteca richiesta. Infatti, alcuni istituti richiedono una volta e mezzo il capitale erogato altri, fino a tre volte; maggiore è l'ammontare dell'ipoteca e più allo sarà l'aggravio di imposte da pagare per la sua iscrizione.

Tempi di erogazione:
- normalmente oscillano da 10 a 40 giorni dalla presentazione della pratica completa di tutti i documenti personali dei richiedenti e dell'immobile. La rapidità dell'erogazione dipende molto da chi presenta la pratica ma anche dalla rapidità della banca, o finanziaria, nell'attivare la procedura d'esame e di delibera.

Documenti richiesti:
- documenti d'identità dei richiedenti il finanziamento completi dei codici fiscali, estratto dell'atto di nascita e di matrimonio, certificato contestuale di residenza e stato di famiglia, documenti di espressione di reddito (Mod 740/730/l0l e ultima busta paga per i lavoratori dipendenti), copia dell'ultimo atto notarile di provenienza dell'immobile completo della documentazione catastale e quella di conformità urbanistica.
Molto spesso alcuni istituti, per importi di mutuo di modesta entità, accettano anche la perizia tecnica estimativa redatta da un tecnico di fiducia dei richiedenti.

Spese richieste:
- le spese indirette sono tutte quelle relative alle varie certificazioni dei richiedenti e quelle necessarie per l'ottenimento dei documenti catastali necessari, oltre a quelle relative alla perizia tecnica estimativa. Le spese direttamente richieste dall'istituto normalmente oscillano da un minimo relativo alle spese di istruttoria che vanno da uno 0,25 per cento fino ad un massimo del 2 per cento o per altri istituti da un minino di Lire 150.000 fino un massimo di Lire 300.000, molte altre volte sono invece legate all'entità del mutuo richiesto.
Inoltre verrà sempre addebitata al richiedente l'imposta sostitutiva pari allo 0,25 per cento del capitale erogato, oltre agli onorari del notaio rogante.
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