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COME ORIENTARSI
NEL LABIRINTO DELLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
Un pratico vademecum sulla compravendita immobiliare dall'individuazione dell'agente
all'atto definitivo
Nel mondo dell'economia immobiliare, la compravendita è l'atto più importante che
normalmente si compie per la conclusione di una operazione immobiliare di vendita da una
parte, e di contestuale acquisto dall'altra.
Normalmente la vicenda della compravendita immobiliare si può realizzare in cinque fasi
successive alcune delle quali sono eventuali e possono riguardare anche una sola delle
parti contraenti:
1) Conferimento di incarico e o mandato di vendita
2) Proposta d'acquisto immobiliare
3) Accettazione della proposta d'acquisto immobiliare
4) Contratto Preliminare di compravendita
5) Atto definitivo di trasferimento o rogito notarile
6) Guida alla scelta del mutuo ipotecario
7) I Documenti da presentare alla stipula dell’atto
Notarile
Normalmente chi decide di vendere un immobile
si rivolge molto spesso ad un professionista del settore dell'intermediazione immobiliare
cioè l’ "Agente Immobiliare Professionale" che svolge una funzione di
raccordo nel mercato immobiliare tra coloro che vogliono vendere un immobile e coloro che
vogliono acquistarlo.
Quindi, appurato di volersi avvalere della collaborazione professionale di un agente
immobiliare, in questa prima fase preparatoria alla conclusione dell'affare, si dovrà
prestare molta attenzione alla sottoscrizione del Conferimento d'Incarico di Vendita del
tipo generico/semplice e/o in esclusiva, o mandato di vendita. Una prima attenzione deve
essere rivolta alla verifica della reale e corretta iscrizione nel "Ruolo Agenti
Affari In Mediazione" presso la locale Camera di Commercio Industria e Artigianato,
Ufficio Albi e Ruoli, ai sensi della Legge n. 39/1989, di colui che si presenta come
"Agente Immobiliare Professionale" ed eventualmente anche della società di
intermediazione per la quale lo stesso presta la propria opera, che può essere
individuato dal Marchio e o Insegne Aziendale e comunque dalla ragione sociale.
Prima della sottoscrizione delI'Incarico e/o Mandato di Vendita, oltre a quanto sopra
indicato, si dovrà porre attenzione ai seguenti punti:
- nel caso in cui venga proposta la sottoscrizione del Conferimento d'incarico o mandato
di vendita, sullo stesso dovranno essere riportati dalI'agente immobiliare - compilatore
oltre ai suoi estremi di iscrizione al Ruolo (di cui alla Legge n. 39/89) anche quelli
dell'eventuale società di intermediazione per la Quale opera; mentre, se il Conferimento
d'Incarico o mandato di vendita viene proposto con un modulo e o formulario già
parzialmente dattiloscritto e/o prestampato, e successivamente completato, lo stesso
modulo dovrà riportare oltre alle indicazioni sopra dette, anche gli estremi relativi
all'esatto avvenuto deposito del modulo stesso presso la competente locale Camera di
Commercio, sempre ai sensi della Legge n. 39/89 e del successivo regolamento di
attuazione;
particolare attenzione dovrà essere prestata all'Esclusività dello stesso, alla durata e
alle clausole di rinnovo, all'importo della provvigione e alle eventuali Spese autorizzate
(tipo attività di pubblicità immobiliare e o richieste specifiche di verifiche
ipotecarie, catastali e urbanistiche; spese che, salvo patto contrario, potranno anche
essere oggetto di richiesta di rimborso a prescindere dalla conclusione dell'affare).
Altre attenzioni sono di carattere istituzionale tipo: esatta determinazione del
"Prezzo minimo dì vendita" e delle modalità di pagamento; esatta
identificazione del bene immobile in oggetto e dei suoi accessori, della rappresentanza
catastale e dei confini; esatta identificazione delle eventuali Formalità Ipotecarie
accese sul bene immobile stesso ivi compreso la certezza della regolare e libera
commerciabilità di detto bene in riferimento alle leggi urbanistica e a quelle sul
condono edilizio;
- altre di carattere particolare sono rivolte ad eventuali clausole di penalità in caso
di interruzione anticipata dell'incarico e o di rinuncia alla vendita del bene, oppure
relative alla vendita diretta tra proprietario ed acquirente del bene stesso durante la
validità dell'incarico in esclusiva, oltre all'attenzione alla sottoscrizione per
accettazione specifica delle clausole particolari del conferimento stesso.
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Una volta avuto l'incarico di vendita
normalmente, I'Agente Immobiliare Professionale, dopo una promozione pubblicitaria sulla
vendita del bene immobile, riesce ad incrociare un potenziale acquirente interessato
all'acquisto.
Il potenziale acquirente nel caso in cui non riesca ad incontrare direttamente il
proprietario del bene oppure risulti oggettivamente impossibile organizzare un incontro
nell'immediato per definire la trattativa, può formulare la proposta d'acquisto,
contenente, nel dettaglio tutte le condizioni che ritiene di inserire, debitamente
sottoscritte.
Sarà quindi essenziale indicare:
- l'esatta identificazione del o dei proprietari del bene immobile;
- l'esatta identificazione del bene immobile, con garanzia di identità di precisione su
formalità ipotecarie e su qualsiasi altro gravame in genere;
- la certezza della libera commerciabilità dello stesso bene da un punto di vista delle
leggi sull'urbanistica e sui condoni edilizi;
- l'indicazione esatta del prezzo offerto e delle sue modalità di pagamento, con
particolare attenzione nel caso in cui si debba attingere ad un mutuo ipotecario per
l'adempimento del pagamento del prezzo, ivi compreso eventualmente il termine per la
stipula del preliminare di compravendita e o addirittura quelle indispensabile dell'atto
notarile di trasferimento o rogito notarile;
- l'esatta indicazione dei termini essenziali relativi alla validità della proposta
stessa e alla eventuale legittima accettazione del proprietario e o di un suo legale
procuratore, nonché ai modi di comunicazione alla proprietà della proposta stessa, come
condizione obbligatoria per l'agente immobiliare e viceversa, relativamente sia alla
eventuale incondizionata accettazione della stessa che alla sua mancata accettazione, il
tutto sempre dal legittimo proprietario;
- l'eventuale somma lasciata in garanzia dell'esatto adempimento dal proponente, come
deposito cauzionale, nelle mani dell'agente immobiliare, dovrà essere rilasciata mediante
assegno bancario e o circolare, con impresso la clausola "Non Trasferibile",
esclusivamente emesso a favore del legittimo proprietario;
- l'esatto ammontare delle provvigioni a favore dell'agenzia immobiliare e le modalità di
pagamento.
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Il legittimo proprietario, in questa terza
fase dell'operazione immobiliare, riceve una "Proposta d'Acquisto" del suo
immobile, redatta da l'agente immobiliare e sottoscritta dal proponente l'acquisto: dovrà
quindi verificare che possa soddisfare le sue aspettative anche nel rispetto dell'incarico
a suo tempo conferito all'agente immobiliare stesso, e comunque a suo insindacabile
giudizio, assumendosi tutte le responsabilità del caso, potrà sottoscriverla per
accettazione oppure potrà respingerla. Nel caso di accettazione integrale della proposta
d'acquisto immobiliare pervenuta, come normalmente nella prassi quotidiana avviene,
allorquando l'agente immobiliare ha fedelmente svolto il suo incarico in conformità di
quello ricevuto, come casistica si può prevedere che si addivenga alla stipula di un
successivo contratto preliminare o addirittura che le parti si convochino direttamente per
l'atto definitivo di trasferimento o rogito notarile.
Comunque sia nella fase di accettazione da parte del legittimo proprietario del bene
immobile di una proposta d'acquisto immobiliare ricevuta da un agente immobiliare al quale
non era stato conferito nessun tipo di incarico e o mandato, verbale e o scritto, sarà
bene prestare molta attenzione al contenuto della stessa in generale, ed, in particolare,
all'ammontare delle provvigioni richieste in caso di sottoscrizione della stessa proposta
per accettazione, oltre naturalmente alla verifica sulI'agente immobiliare, sulla
eventuale società di intermediazione immobiliare e sulla regolare iscrizione al Ruolo
agenti affari in mediazione ai sensi della legge n. 39/89.
Opportuno ricordare inoltre che sia il Conferimento d'Incarico o Mandato di Vendita che la
Proposta d'Acquisto Immobiliare sono atti unilaterali d'obbligo, che fondamentalmente
servono all'agente immobiliare a tutelarsi sulla serietà dell'incarico affidatogli, sia
da colui che intende vendere che da colui che intende comprare detto bene immobile.
L'accettazione di una regolare formale "Proposta d'Acquisto" da parte del
legittimo proprietario trasforma tale atto privato dalla sua originaria caratteristica di
atto unilaterale d'obbligo in atto bilaterale d'obbligo per entrambe le parti contraenti
raffigurandolo giuridicamente a tutti gli effetti ad un preliminare di compravendita.
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È quell'atto comunque redatto in forma
necessariamente scritta con il quale il promittente venditore e il promittente acquirente
si obbligano reciprocamente a concludere il contratto definitivo o atto definitivo di
trasferimento o rogito notarile. È comunque un atto bilaterale d'obbligo, redatto come
scrittura privata, ha sempre e comunque effetti obbligatori e mai traslativi della
proprietà.
Spesso il contratto preliminare corrisponde al perfezionamento di una proposta d acquisto,
in altri casi è il primo atto privato redatto fra le parti contraenti, promittente
venditore e promittente acquirente ed in altri casi non viene addirittura redatto e le
parti addivengono direttamente alla stipula del contratto definitivo senza la conferma
scritta di reciproche obbligazioni contrattuali inerenti il bene immobile in oggetto;
mentre in altri casi il contratto preliminare è uno strumento che viene usato per
"fermare" l'affare immobiliare.
In questa fase, comunque, ma anche in quella relativa alle eventuali proposte di acquisto,
cioè prima della stipula e relativa sottoscrizione del contratto preliminare è bene
svolgere tutte quelle indagini idonee a garantire alla parte promittente l'acquisto la
bontà generale e di fallibilità della conclusione dell'affare immobiliare. È
indispensabile, quindi, attivarsi nella fase di ricerca, che tecnicamente prende il nome,
nella verifica degli "Accertamenti Preliminari", pertanto è opportuno che ci si
rivolga a qualcuno che sia in grado di compiere accuratamente tutte le ricerche catastali,
ipotecarie ed urbanistiche occorrenti;
normalmente se la conclusione dell'affare immobiliare avviene attraverso la collaborazione
di un agente immobiliare questa è la persona professionalmente preparata ad effettuare
tutte quante le ricerche necessarie per una tranquilla conclusione dell'operazione
immobiliare. Lo stesso in parte si impegnerà direttamente alla verifica stessa, con la
collaborazione di un tecnico "geometra", per la verifica catastale ed
urbanistica, e quella di un notaio e o un visurista per la verifica delle eventuali
formalità ipotecarie. Sarà necessario altresì identificare in modo corretto il bene
stesso ivi compreso gli eventuali accessori e pertinenze, i relativi confini nonché
l'esatta rappresentanza catastale.
Indichiamo sinteticamente gli elementi che dovrà contenere un contratto preliminare:
- esatte generalità della parte promittente la vendita, legittima proprietaria del bene
immobile, anche quella della parte promittente l'acquisto: in entrambe particolare
attenzione dovrà essere prestata al regime patrimoniale delle persone, parti contraenti,
coniugate;
- indicazione esatta del prezzo di vendita e sue modalità di pagamento, dove spesso
vengono inserite rateizzazioni che come ultima rata hanno il saldo prezzo contestualmente
alla stipula del rogito notarile di trasferimento. Non sempre il pagamento del saldo
prezzo avviene contestualmente al rogito e/o in denaro corrente per cui è opportuno
precisare anche questo aspetto prevedendo magari forme di garanzia, tipo ad esempio
fideiussione bancaria a prima chiamata o nel caso di contestuale stipula dell'acquirente
di un mutuo ipotecario finalizzato all'acquisto stesso di un mandato irrevocabile
all'incasso della quota di retratto del mutuo stesso direttamente dall'istituto bancario;
- dovrà essere prevista specificatamente la clausola relativa al materiale possesso del
bene e magari alle modalità di consegna delle chiavi, dietro redazione di un apposito
verbale dove eventualmente dovranno essere annotate ed evidenziate particolari eccezioni
sul bene consegnato. Il possesso materiale dell'immobile potrà avvenire anche in un
momento precedente alla data del rogito purché siano offerte idonee garanzie, secondo il
grado di affidabilità della parte promittente l'acquisto;
- non di minor importanza saranno le clausole relative alla garanzia dal punto di vista
ipotecario ed urbanistico, ed a tal proposito la parte promittente la vendita avrà
l'obbligo di fornire idonea documentazione al potenziale acquirente relativamente alla
copia del titolo di proprietà, della licenza e o concessione edilizia relativa alla
costruzione dell'immobile, del certificato di abitabilità e/o agibilità e della domanda
e/o domande di Concessione in Sanatoria (condono edilizio), dove relativamente a queste
ultime dovrà fornire idonea garanzia a propria cura e spese relativamente all'ottenimento
della pertinente Concessione in Sanatoria e magari anche della dovuta abitabilità. Di
solito una volta verificate tutte le condizioni sopra evidenziate e riscontrato la
volontà a concludere l'affare si passa alla sottoscrizione del contratto preliminare,
contestualmente al quale si provvede anche al versamento della caparra normalmente
Confirmatoria (art. 1385 Codice civile) o Caparra Penitenziale (art. 1386, Codice civile).
La prima corrisponde a somma di denaro, quale esplicito obbligo reciproco all'impegno di
concludere il contratto definitivo. Nel caso di buon fine dell'affare, la stessa somma
verrà computata in conto prezzo così come i successivi anticipi prima del rogito, mentre
se sarà inadempiente la parte promittente la vendita, la parte promittente l'acquisto
avrà diritto di ottenere il doppio della caparra versata ed eventualmente i danni, oppure
a suo insindacabile giudizio attivarsi giudizialmente al fine della esecuzione specifica
sul bene, chiedendo l'esecuzione coattiva del contratto preliminare e quindi attraverso
una sentenza del tribunale ottenere il decreto di trasferimento dell'immobile previo
esatto suo adempimento al pagamento del prezzo pattuito. La stessa facoltà potrà essere
esercitata anche dalla parte promittente la vendita in caso di inadempienza del
promittente acquirente, relativamente alla ritenzione della somma precedentemente versata,
alla eventuale richiesta dei danni e o all'obbligo formale di adempiere alle obbligazioni
contrattuali.
La seconda, caparra penitenziale, non è altro che il corrispettivo del diritto di
recesso.
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Tecnicamente si parla di Rogito Notarile, in
quanto tale atto viene fatto ai ministeri di notaio; lo stesso potrà esser fatto sotto
forma di atto pubblico dove il notaio è principalmente obbligato e o sotto forma di
scrittura privata con sottoscrizione autentica delle firme dei contraenti a cura e
responsabilità del notaio stesse Il notaio avrà, comunque, l'obbligo di adempiere alla
registrazione dell'atto, al paga mento di quanto dovuto relativamente all'imposta di
registro, di bollo, ipotecaria e catastale, Invim, alla trascrizioni dell'atto stesso ai
tini della opponibili ai terzi ed inoltre alla presentazione della voltura catastale,
oltre a tutti gli altri adempimenti previsti dalle vigenti normative.
La proposta d'acquisto e/o il contratto preliminare di compravendita dovrebbero
rispecchiare fedelmente la struttura dell'atto definitivo e in queste caso sarà il notaio
a dover effettuare indagini relative agi accertamenti di rito con parti colare riferimento
alla identificazione delle parti, del bene immobile e di tutte le formalità ipotecarie,
con esclusione di quelle di tipo urbanistico che rientrano solo parzialmente nella sfera
delle sue competenze.
Normalmente sia la proposta d'acquisto che il contratto preliminare di compravendita nelle
vesti di atti obbligatori unilaterali non vengono attirati dalla sfera fiscale in quanto
come tali restano atti privati obbligatori fra le parti o meglio nella loro veste di atti
bilaterali, sarebbero comunque atti soggetti a registrazione ma normalmente le parti
contraenti evitano elargizioni alla Amministrazione Finanziaria per cui non viene mai
preso in esame l'eventuale tassazione dello stesso. Nel rogito notarile questo aspetto è
contrariamente molto importante, infatti spesso proprio per eludere il fisco o meglio per
una minore imposizione fiscale le parti contraenti contestualmente al rogito notarile
dichiarano un prezzo di vendita inferiore a quello realmente concordato restando nei
limiti dettati dall'art. 52 DPR 131/86 testo unico dell'imposta di registro, e del recente
art. 15 D.L. 23 febbraio 1995, n. 41 convertito nella legge 22 mano 199S, n. 85 in materia
di IVA (manovra Dini) dove si prevede che il fisco rinunci all'accertamento di maggior
valore dichiarato qualora siano rispettati alcuni parametri ed in particolare purché il
valore dichiarato in atto sia superiore a quello che risulta dalla moltiplicazione per 100
della rendita catastale, già attribuita, per tutti i casi con esclusione delle categorie
catastali A/10 (uffici e studi privati per 50) e C/1 (negozi per 34). Molto spesso ed in
particolare davanti ad acquisti immobiliari effettuati da soggetti che in ipotesi possono
fallire non viene preso in considerazione dalla parte acquirente l'importanza futura della
attuale dichiarazione reale nel rogito del prezzo di vendita e della possibilità futura
di dimostrare il o i mezzi di pagamento dello stesso prezzo, un domani davanti
all'apertura di una ipotetica procedura fallimentare dell'ex venditore ed all'eventuale
rischio di revocatoria fallimentare con conseguente dichiarazione di nullità del rogito
di acquisto di detto immobile.
Si confida nell'attenta collaborazione degli agenti immobiliari professionisti corretti
nel settore al fine di una esatta indicazione su tutte le avvertenze utili ed
indispensabili da fornire ad un qualsiasi utente del mercato immobiliare che si affaccia
nello stesso magari per la prima volta nella sua vita sia per vendere che per acquistare
un immobile.